Simulador hipoteca - Plantilla Excel gratis

1. Abre la hoja Simulador y modifica las celdas amarillas: ciudad, precio, ahorros, financiación, plazo, tipo, ingresos, gastos y costes de compraventa.
2. Introduce el precio de la vivienda y el porcentaje de financiación entre 0 y 1. Con 250.000 € y 0,80, el importe calculado será 200.000 €.
3. Selecciona el tipo entre Fija, Variable o Mixta y elige un ID de oferta en el desplegable de Oferta seleccionada.
4. Comprueba que la oferta tenga un TIN y una TAE coherentes con el tipo indicado. La plantilla recupera ambos valores desde la hoja Ofertas.
5. Revisa cuota mensual, total pagado, intereses, margen tras gastos y cuota y evaluación de viabilidad.
6. Abre Amortización para estudiar cada pago. El calendario usa el TIN estimado seleccionado y se detiene cuando alcanza el plazo indicado, hasta 360 meses.
7. Consulta Instrucciones antes de contratar: las ofertas son simuladas, la plantilla es educativa y no sustituye la documentación bancaria ni una oferta vinculante.

El flujo está pensado para una familia que compara viviendas, un asesor financiero que prepara escenarios o un gestor que revisa la capacidad de pago de un cliente. En la imagen 1, la hoja Simulador separa los datos de entrada en A4:B15, los resultados en D4:E21 y la composición del coste en G4:H7.

Introduce una operación concreta

Si una vivienda cuesta 280.000 € y solicitas el 80%, E5 calcula 224.000 €. Con 80.000 € de ahorro, la aportación inicial resultante es 56.000 €, sin confundirla con los gastos e impuestos de compraventa, que se introducen aparte en B15.

El campo de ingresos netos mensuales y los gastos existentes permiten valorar el esfuerzo. Con 3.600 € de ingresos y 450 € de gastos, una cuota de 900 € deja un margen de 2.250 € después de gastos y préstamo; el ratio mostrado es 25% porque compara la cuota únicamente con los ingresos netos.

Compara bancos y condiciones

La imagen 2 muestra Ofertas, con columnas para ID, entidad, tipo, TIN, TAE, financiación máxima, plazo, comisión de apertura, vinculación y observaciones. Puedes sustituir las ofertas simuladas por datos de fichas bancarias reales, manteniendo los ID únicos entre las filas 6 y 105.

Para una familia con ingresos estables, prefiero comparar primero la TAE y el coste total, no solo el TIN: una oferta fija al 2,85% TIN y 3,42% TAE puede resultar más clara que otra con menor nominal pero más vinculación. En una variable, el TIN usado es una estimación; la cuota futura cambiará si cambia el euríbor.

Lee el calendario

La imagen 3 muestra la hoja Amortización. Cada fila representa una cuota: saldo inicial, cuota, intereses, amortización de capital, saldo final y estado. La imagen 4 resume estos pasos y recuerda que la Ley 5/2019 y la documentación precontractual deben contrastarse antes de firmar.

El simulador utiliza el TIN anual de la oferta para calcular una cuota mensual; la fórmula divide el tipo entre 12 y aplica el sistema francés. La TAE aparece como dato comparativo de la oferta, pero no sustituye el cálculo contractual del banco, que incorpora costes y frecuencia de pagos.

Qué significa cada dato

El TIN es el interés nominal aplicado al capital. La TAE añade determinados costes y permite comparar productos con más criterio. Una oferta con 200.000 € a 30 años y TIN del 2,85% produce una cuota aproximada de 829 € antes de otros costes; el total de intereses rondaría 98.500 € si el tipo permaneciera constante.

En una hipoteca variable, una oferta puede expresarse como euríbor más diferencial. Si el índice sube del 2,50% al 3,50%, una diferencia de un punto porcentual sobre 200.000 € no significa automáticamente 2.000 € exactos de cuota anual, porque el saldo disminuye y el contrato revisa en fechas concretas. Por eso la plantilla etiqueta el TIN como estimado.

Gastos de compraventa y préstamo

El campo B15 permite introducir una estimación conjunta de IVA o ITP, notaría, registro, gestoría y tasación. En una vivienda usada de 200.000 €, un ITP del 8% supondría 16.000 € antes de otros gastos; el tipo real depende de la comunidad autónoma y del supuesto aplicable.

La Ley 5/2019 regula aspectos de los contratos de crédito inmobiliario, incluida la información precontractual y la evaluación de solvencia. La plantilla no calcula impuestos, no presenta modelos ante la AEAT y no determina si una oferta cumple tu perfil. Su función es convertir hipótesis introducidas por ti en una estimación numérica trazable.

Decisión entre fija y variable

Para quien prioriza estabilidad presupuestaria, una fija suele ser más sencilla de controlar aunque el TIN inicial sea superior. La variable puede abaratarse si baja el euríbor, pero exige soportar revisiones: con una cuota de 900 €, un aumento del 15% la llevaría a 1.035 € mensuales.

El error más caro es confundir el porcentaje de financiación con el dinero que necesitas llevar a la firma. Si escribes 0,80 en B9 para una vivienda de 280.000 €, el préstamo es 224.000 € y la aportación inicial calculada es 56.000 €; los 28.000 € de gastos de B15 son una partida adicional.

Errores en los tipos

Es frecuente introducir 2,85 en vez de 0,0285 cuando la celda está formateada como porcentaje. El primer valor representa 285%, mientras que el segundo representa 2,85%. En Ofertas, las validaciones aceptan valores entre 0 y 0,25, por lo que debes introducir 0,0285 para un TIN del 2,85%.

Otro fallo es comparar TIN de una oferta con TAE de otra. La tabla incluye ambas columnas precisamente para no mezclar magnitudes. Mi criterio es ordenar primero por TAE y después revisar comisión de apertura, seguros, nómina y tarjetas en las columnas H e I.

Errores en el plazo y la cuota

Un plazo de 30 años son 360 pagos, no 30 pagos. Con 200.000 € al 3% nominal, una cuota aproximada a 30 años ronda 843 €; a 20 años sube a unos 1.109 €, pero el interés total cae de aproximadamente 103.500 € a 66.000 €. La hoja Amortización admite de 1 a 40 años, aunque sus filas llegan hasta 360 cuotas: no debes usarla para representar 480 pagos.

También se interpreta mal el ratio de endeudamiento. La fórmula compara cuota con ingresos netos mensuales, no suma automáticamente los gastos existentes al numerador. Con 3.600 € de ingresos y una cuota de 1.260 €, marca 35%, aunque ya tengas 450 € de préstamos o alquileres; ese dato sí aparece en el margen tras gastos y cuota.

Errores con ofertas variables

La tabla puede contener un TIN estimado para una variable, como euríbor más 0,65%. El calendario mantiene ese tipo durante toda la simulación; no modela revisiones semestrales ni escenarios de subida. Usarlo como promesa de cuota futura sería incorrecto.

Empieza sustituyendo las ofertas simuladas por las condiciones que figuran en las fichas bancarias. Conserva la estructura A:J de Ofertas y usa un ID distinto para cada propuesta; así el desplegable de B12 podrá recuperar TIN, TAE y financiación máxima mediante BUSCARV.

Personaliza tus escenarios

• Duplica el archivo para comparar una vivienda de 200.000 €, otra de 250.000 € y otra de 300.000 €, en lugar de sobrescribir el caso anterior.
• Prueba 20, 25 y 30 años. Sobre 200.000 € al 3%, pasar de 30 a 20 años puede elevar la cuota en unos 266 € mensuales, pero reduce decenas de miles de euros de intereses.
• Introduce en B15 una estimación separada para cada comunidad autónoma. Un ITP del 6% sobre 180.000 € son 10.800 €, mientras que un 10% son 18.000 €.
• Registra los seguros y productos vinculados dentro de la comparación de cada oferta si el banco los exige para obtener el TIN anunciado.

Amplía el análisis sin romper las fórmulas

Puedes añadir una columna de observaciones en tu copia de Ofertas para anotar fecha de consulta, diferencial, coste anual del seguro y condiciones de amortización anticipada. No cambies las columnas A, D y E si quieres mantener la búsqueda automática.

Para una decisión conservadora, crea escenarios con un tipo superior al actual en una copia del archivo. Por ejemplo, si una cuota de 850 € sube un 20%, pasaría a 1.020 €; comprueba si el margen mensual sigue siendo positivo y si el ratio supera el umbral del 35%.

La hoja Instrucciones debe mantenerse como referencia: recuerda que el archivo se actualiza al abrir o recalcular, que las ofertas son hipotéticas y que la contratación exige revisar la documentación bancaria real.